Mietrendite-Rechner — Immobilieninvestment richtig bewerten
Der kostenlose Mietrendite-Rechner von EasyTools24 hilft dir, die Rentabilität einer Immobilie als Kapitalanlage umfassend zu bewerten. Ob du zum ersten Mal eine Wohnung zur Vermietung kaufen möchtest oder dein Portfolio erweitern willst — mit diesem Tool erhältst du in Sekunden alle wichtigen Kennzahlen: Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite, Cashflow und Mietmultiplikator. Alle Berechnungen finden direkt in deinem Browser statt, deine Finanzdaten bleiben zu 100 % privat.
Was ist die Mietrendite und warum ist sie wichtig?
Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Immobilieninvestoren. Sie gibt an, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals jährlich durch Mieteinnahmen zurückfließen. Eine hohe Mietrendite bedeutet, dass sich das Investment schneller rechnet. Dabei unterscheidet man zwischen Bruttomietrendite (einfache Berechnung ohne Kosten) und Nettomietrendite (realistische Berechnung mit allen Kosten).
Die Bruttomietrendite berechnet sich einfach als (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100. Sie eignet sich für einen schnellen ersten Vergleich verschiedener Objekte, berücksichtigt aber keine Nebenkosten. Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger: ((Jahresmiete – jährliche Nebenkosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100. Sie zeigt die tatsächliche Rendite nach Abzug aller nicht-umlagefähigen Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Versicherung.
Kaufnebenkosten bei Immobilien — oft unterschätzt
Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an, die die Gesamtinvestition um 8–15 % erhöhen können. Die wichtigsten Posten sind:
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein). Dieser Posten ist mit Abstand der größte Nebenkosten-Faktor.
- Notar- und Grundbuchkosten: Etwa 1,5–2 % des Kaufpreises für die notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch.
- Maklergebühren: Seit der Neuregelung 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision meist hälftig. Der Käuferanteil beträgt typischerweise 3,57 % (inkl. MwSt), kann aber bis zu 7,14 % betragen.
Unser Rechner berücksichtigt automatisch den korrekten Grunderwerbsteuersatz für das gewählte Bundesland und berechnet die Gesamtinvestition inklusive aller Nebenkosten.
Eigenkapitalrendite und der Leverage-Effekt
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie rentabel dein tatsächlich eingesetztes Kapital arbeitet. Durch Fremdfinanzierung (Hypothek) entsteht der sogenannte Leverage-Effekt: Solange die Gesamtkapitalrendite über dem Kreditzins liegt, steigert die Fremdfinanzierung die Rendite auf dein Eigenkapital. Ein Beispiel: Bei einer Nettomietrendite von 4 % und einem Kreditzins von 3 % kann die Eigenkapitalrendite deutlich über 4 % liegen.
Cashflow — das Herzstück jeder Immobilienanlage
Der Cashflow gibt an, was nach Abzug aller Kosten monatlich übrig bleibt: Kaltmiete minus Kreditrate minus nicht-umlagefähige Nebenkosten. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt und dir zusätzlich Geld einbringt. Ein negativer Cashflow heißt, du musst monatlich Geld zuschießen. Ideal ist ein positiver Cashflow ab dem ersten Tag, mit ausreichend Puffer für Leerstandszeiten (ca. 5 % der Jahresmiete).
Mietmultiplikator — Kaufpreis im Verhältnis zur Miete
Der Mietmultiplikator (auch Vervielfältiger) gibt an, nach wie vielen Jahren Mieteinnahmen der Kaufpreis refinanziert wäre: Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Ein niedriger Multiplikator spricht für ein günstiges Investment. Richtwerte: Ein Multiplikator unter 25 gilt als attraktiv, zwischen 25 und 30 als durchschnittlich, und über 30 als teuer. In begehrten deutschen Großstädten wie München oder Hamburg liegt der Multiplikator oft bei 35–45.
Tipps für Immobilieninvestoren
- Nicht nur auf die Bruttomietrendite schauen: Die Nettomietrendite und der Cashflow sind die entscheidenden Kennzahlen für ein nachhaltiges Investment.
- Instandhaltungsrücklage einplanen: Mindestens 1 € pro m² pro Monat, bei Altbauten mehr. Unser Rechner berücksichtigt dies in den nicht-umlagefähigen Nebenkosten.
- Leerstand einkalkulieren: Plane 5–8 % der Jahresmiete als Leerstandsreserve ein, besonders bei weniger gefragten Lagen.
- Mehrere Objekte vergleichen: Nutze den Rechner, um verschiedene Immobilien gegeneinander zu bewerten und das beste Rendite-Risiko-Verhältnis zu finden.
- Steuerliche Vorteile nutzen: AfA (Abschreibung), Werbungskosten und Zinsabzug können die Nettorendite nach Steuern deutlich verbessern.